Quando faz um Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) tem de pagar uma entrada ou “sinal” ao vendedor. Geralmente, essa entrada corresponde a 10% do valor de aquisição do imóvel. O restante valor (90%) é pago apenas no dia da escritura, através de um cheque bancário emitido pelo banco. Mas o que é que acontece se o banco não aprovar o crédito? Veja porque é que deve ter sempre uma cláusula de crédito bancário no CPCV!
A primeira coisa que precisa de saber é que a maioria dos bancos só financia 85% a 90% do valor da avaliação ou de aquisição, o que for mais baixo. E, como ninguém vende para ter prejuízo, o mais habitual é que o valor da avaliação seja igual ou inferior ao de aquisição.
O valor de aquisição é o montante pedido pelo vendedor. Já a avaliação do banco é realizada por um perito tendo em conta as características do imóvel. O perito compara o preço de mercado de imóveis semelhantes na mesma zona, a tipologia da casa, a exposição solar e o estado de conservação, entre outros fatores.
Quando o valor da avaliação é igual ao valor da aquisição, não precisa de se preocupar. Em princípio, o banco vai aprovar o crédito e conceder os 90% que precisa para a escritura. No entanto, no caso da avaliação ter um valor inferior, o caso muda de figura.
Se a avaliação do banco for inferior ao preço que o vendedor e/ou a imobiliária pedem, o banco não vai disponibilizar todo o dinheiro que precisa para a escritura. Isto significa que pode ter de desistir da compra ou, para prosseguir com a aquisição, terá de entrar com mais capitais próprios.
Portanto, se vai recorrer ao crédito habitação para comprar casa, a nossa recomendação é que inclua sempre uma cláusula de crédito habitação no CPCV. Nesse caso, se a avaliação do banco for inferior ao valor de aquisição (cláusula de avaliação), e/ou se o crédito não for aprovado (cláusula de financiamento ou cláusula de aprovação do crédito habitação), consegue a devolução do sinal.
Se o contrato não tiver previsto este cenário, o vendedor pode ficar com o valor de entrada. Por isso, mesmo que esteja a trabalhar com uma imobiliária, verifique sempre se tem esta cláusula no contrato. A cláusula do crédito habitação deve ser clara e não deixar lugar para dúvidas quanto à devolução da entrada, por exemplo:
”Na eventualidade de o Promitentes Comprador não conseguir obter empréstimo bancário para a aquisição do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias após a assinatura do mesmo, ou se a avaliação da entidade bancária for inferior a 90% do valor de aquisição, o presente contrato resolve-se automaticamente, obrigando-se o Promitente Vendedor, a restituir prontamente, em singelo, o sinal que recebeu de 000.000€ (xxxx mil euros), não havendo lugar a qualquer indemnização ou compensação adicional."
Em alternativa, e esta seria a situação ideal, tente marcar o CPCV para uma data em que já tenha a avaliação do imóvel. No entanto, isto depende muito da abertura do vendedor e da imobiliária com quem está a trabalhar. Como há imobiliárias que pedem para fazer o CPCV logo que o vendedor aceita a proposta, o melhor é precaver-se.
Se precisa de ajuda para conseguir a aprovação do seu crédito bancário, entre em contacto connosco. A nossa equipa vai estudar o seu caso, simular vários cenários e explorar os bancos que têm a melhor proposta para o seu caso. Tudo sem custos nem burocracias!
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