Como fazer o cálculo da taxa de esforço do crédito habitação

O cálculo da taxa de esforço do crédito habitação é um dos fatores que o banco tem em conta para aprovar ou não o seu empréstimo. Mas também é importante para si, de modo a planear o seu orçamento mensal. Aprenda a fazer o cálculo da taxa de esforço do crédito habitação e saiba como agir se a sua taxa de esforço for muito alta!

Como fazer o cálculo da taxa de esforço do crédito habitação

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal do agregado familiar destinado ao pagamento das prestações de crédito. Então, para calcular a taxa de esforço, tem de dividir os seus encargos financeiros pelos rendimentos líquidos totais do agregado. Para saber a percentagem, multiplique por 100.

Tome nota:

• os encargos financeiros englobam todos os encargos com prestações de crédito (crédito automóvel, prestações do cartão de crédito, etc);
• os rendimentos mensais incluem o salário, pensões, abonos, rendimentos com rendas e quaisquer ingressos que declare no IRS.

Para o cálculo da taxa de esforço do crédito habitação, o banco não tem em consideração as suas despesas fixas mensais, como a eletricidade ou a água. No entanto, para si, convém ter em consideração estas despesas fixas. Assim, consegue decidir se deve ou não fazer aquele empréstimo para as férias ou para pagar a TV a prestações.

Exemplo do cálculo da taxa de esforço

Imagine, por exemplo, que o seu agregado familiar tem rendimentos de 2000€ por mês e está a pagar 200€ por mês de um crédito automóvel. A sua taxa de esforço é (200/2000)*100%, o que dá 10%. É uma taxa de esforço saudável e uma despesa que a sua família pode suportar facilmente.

Agora imagine faz um crédito habitação com uma prestação de 460€ por mês. Nesse caso, a sua taxa de esforço passa a ([200+460]/2000)*100%, o que dá 33%. A sua taxa de esforço estava dentro do normal, por isso o banco aprova o crédito. Mas imagine que, com a subida da Euribor, a prestação vai passar 600€ por mês. Qual será a taxa de esforço?

Fazendo o cálculo da taxa de esforço com a nova prestação, temos ([600+200]/2000)*100%. Portanto, a taxa de esforço subiu para 40%, o que é problemático. Mais à frente, vamos ver o que pode fazer para reduzir a sua taxa de esforço (e não, não é só transferir o crédito habitação para outro banco e renegociar o spread).

Qual deve ser a taxa de esforço para o crédito habitação?

Idealmente, a taxa de esforço das famílias não deve superar os 33% (um terço dos rendimentos do agregado familiar). No entanto, no caso do crédito habitação, como se trata de um valor muito avultado, os bancos costumavam aprovar empréstimos com uma taxa de esforço até 40% desde que houvesse fiadores.

Contudo, neste momento, os bancos estão a ser mais cautelosos. Com a subida da Euribor (e prevê-se que se mantenha alta nos próximos anos), é muito arriscado ter uma taxa de esforço acima dos 36%. Se a prestação da casa subir, a sua taxa de esforço pode ser incomportável.

Aliás, tanto assim é que, caso a sua taxa de esforço seja igual ou superior a 36%, o banco é obrigado a renegociar o crédito sem qualquer penalização para os clientes. No caso da taxa de esforço atingir os 50%, então têm de implementar um Plano de Ação para o Incumprimento (PARI) e averiguar se há risco real de incumprimento.

O que acontece se o cálculo da taxa de esforço do crédito habitação for igual ou superior a 36%?

Se perdeu rendimentos, ou se o cálculo da taxa de esforço supera os 36% com a subida da Euribor, pode tomar a iniciativa e contatar diretamente o banco. Desde que envie os documentos que comprovem essa taxa de esforço, o banco tem até 15 dias para apresentar propostas de renegociação.

Mas atenção: apesar do banco ser obrigado a apresentar propostas, não tem de as aceitar. Pode, por exemplo, transferir o crédito habitação para outro banco que lhe ofereça melhores condições. Eis alguns exemplos de propostas que o banco pode apresentar para diminuir a sua taxa de esforço:

• alargamento do prazo do empréstimo;
• fixação de um período de carência de reembolso do capital ou reembolso do capital e pagamento de juros;
• diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
• redução da taxa de juro aplicável durante um determinado período;
• consolidação de vários contrários de crédito num único contrato.

O que fazer se a sua taxa de esforço é superior a 40%?

Se a taxa de esforço do agregado familiar é superior aos 40%, não fique paralizado. Não pense que “logo se vê” nem deixe arrastar a situação. A Euribor vai continuar a subir e a situação não se vai resolver sozinha. Há muitas coisas que pode tentar fazer para renegociar o seu crédito habitação e evitar uma situação de incumprimento.

O primeiro passo, como dissemos acima, é contactar a instituição de crédito e demonstrar que está a superar a taxa de esforço ideal. Depois, analise as propostas que o banco tem para si. Se não gostar das propostas, ou se não lhe parecem o suficiente para fazer face às suas despesas mensais, continua a ter algumas opções.

Uma das abordagens mais interessantes para reduzir a sua taxa de esforço é um crédito consolidado que reúna todos os seus créditos (crédito habitação, crédito automóvel, créditos pessoais e dívidas de cartão de crédito) num só. Mas não é a única, já que também pode renegociar o spread ou alterar os seguros associados ao crédito.

A Flipai, como intermediário de crédito, pode aconselhar a sua família de forma gratuita. Em primeiro lugar, começamos por estudar as propostas para reduzir a prestação mensal do crédito habitação. Depois, se tiver mais créditos, podemos ajudar a conciliar todos os encargos. Há uma solução para os seus problemas!

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