Spread do crédito habitação

O que é, como negociar e baixar o spread?

Se está a pensar fazer um crédito habitação, com certeza que já ouviu a palavra “spread”. Se já tem um crédito, talvez já lhe tenham aconselhado a negociar o spread para baixar a prestação da casa. Por isso, hoje explicamos o que é o spread, a diferença entre o spread base e spread contratado, como renegociar o spread e quais são os valores de referência atualmente.

O que é o spread do crédito habitação?

Quando faz um crédito habitação, há duas taxas que são decisivas para calcular a prestação. Uma delas é a taxa Euribor, que é fixada diariamente pela Federação Europeia de Bancos e flutua ao longo do tempo. Outra é a taxa que paga ao banco – o spread. Por outras palavras, é o “lucro” do banco.

Como o spread só depende do banco, varia contrato para contrato e é negociável.

Spread base vs. spread contratado

Talvez já tenha ouvido falar em spread e spread contratado, sem saber qual é a diferença entre os dois. Mas vamos descomplicar! O spread base é o spread que o banco lhe oferece quando pede um empréstimo. Esse também é o spread máximo que pode ser aplicado ao longo do empréstimo, mesmo que a sua relação com o banco mude.

No entanto, o banco oferece sempre um spread mais baixo, o chamado spread contratado, se contratar outros serviços do banco, tais como:

• domiciliação do ordenado;
• débitos diretos e cartão de crédito;
• seguros de vida e o seguro multirrisco;
• outros serviços financeiros, como uma contas-poupança ou um PPR.

Como baixar o spread do crédito habitação?

Se vai fazer um crédito habitação, o primeiro passo para baixar o spread do crédito habitação é ouvir o que o banco tem para lhe propor como spread contratado. Porém, não se esqueça que alguns serviços que tem de contratar têm custos – a mensalidade do seguro, os custos de manutenção de conta, as taxas do cartão de crédito. Por isso, deve comparar diversas propostas através da TAEG. 

Mas essa é só a proposta do banco. Se tiver poder negocial e um bom histórico como cliente, pode falar com o seu gestor de conta para conseguir um spread mais baixo. Quantas mais garantias de rendimento oferecer ao banco, menor o risco que representa para o banco. Portanto, maior a sua capacidade para negociar o spread. Estes são alguns argumentos para negociar o spread:

• valor de entrada mais alto;
• vínculo laboral forte (contrato sem termo);
• bom rácio loan to value (quanto mais baixo rácio entre o valor do empréstimo e a avaliação do imóvel, melhor)
• uma taxa de esforço abaixo dos 33%: a taxa de esforço tem de ser sustentável para o seu agregado familiar. Ao procurar casa, defina o seu orçamento com base nisto para depois não ter problemas com o banco.
• oferecer fiadores como garantia extra

Além disso, há duas situações em que os spreads do crédito habitação são mais competitivos. Se tem menos de 35 anos, há vários bancos que oferecem spreads mias baixos no crédito de habitação jovem. Outra é a possibilidade de comprar imóveis do banco, em que o financiamento pode chegar até aos 100%, o que também é muito tentador.

Como renegociar o spread do crédito habitação?

Com a subida da Euribor, há uma “guerra de spreads” entre os bancos para angariar novos clientes. Mas, como a Euribor é igual para todos, a única forma que têm de competir é baixar o spread. Portanto, actualmente há spreads abaixo dos 1%, com valores tão baixos como 0.5%. Então, se já fez um crédito habitação há alguns anos, é uma boa altura para renegoriar o spread ou transferir o crédito.

Estas são algumas estratégias que pode usar para renegociar o spread do crédito habitação e baixar a prestação da casa:

• consolidar vários créditos num só: se tem vários créditos, por exemplo crédito automóvel, crédito habitação e outros créditos pessoais, pode consolidar todos os créditos num só e conseguir um spread mais baixo.
• renegociar o spread porque ultrapassou a taxa de esforço: segundo um conjunto de medidas aprovadas pelo governo, o banco tem de renegociar os créditos habitação das famílias que têm superado a taxa de esforço de 36%.
• compare várias opções e propostas de diversos bancos: demonstre ao seu gestor de conta que está informado sobre as taxas de spread praticadas por diversos bancos atualmente. Depois, negocie a seu favor.

O que é um bom spread do do crédito habitação?

Atualmente, se reunir boas garantias, há muitos bancos a oferecer spreads de crédito habitação abaixo dos 1%. Por isso, se está a pagar um spread superior a 1.5%, é uma boa altura para começar a negociar. Recomendamos que comece sempre por renegociar o spread com o seu banco actual, já que transferir o crédito pode ter custos para si.

Além dos custos da transferência, também tem de lidar com toda a parte burocrática, já que para ter um spread contratado mais baixo é provável que tenha de abrir uma conta nova, domiciliar o seu ordenado noutro banco, transferir os seguros associados ao crédito e por aí em diante. Então, tente que o seu banco iguale a proposta de outras instituições bancárias.

Se vai fazer um crédito habitação novo, a nossa recomendação é que compare bem todas as propostas e, se fizer um empréstimo com taxa de juro variável indexada à Euribor, tente negociar e consiga um spread contratado entre 0.5 e 0.9%. Caso precise de ajuda no seu processo para pedir um crédito habitação, a nossa equipa está sempre disposta a ajudar.

Recorde-se que a Flipai é um intermediário de crédito reconhecido pelo Banco de Portugal e que, através dos nossos contactos com diversos bancos, vamos encontrar a proposta com a prestação mensal de crédito habitação mais baixa para si, com um spread muito competitivo. Na dúvida, fale connosco e peça ajuda gratuitamente.

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