Quer encontrar o spread do crédito habitação mais baixo do mercado? Está a pensar transferir o seu crédito para ter um spread mais baixo? Explicamos como negociar o seu spread… e porque é que o spread não é o único fator a ter em conta quando se faz um crédito habitação.
Em primeiro lugar, vamos relembrar o que é o spread. O spread é a taxa de juro que paga diretamente ao banco. Se tem um crédito à taxa variável, os juros totais são a soma da Euribor e do spread do crédito habitação. Agora, há três coisas muito importantes a ter em consideração:
Tendo em conta estes três pontos, a forma de encontrar o spread mais baixo do mercado é comparar todas as opções do mercado. Mas esse processo não tem de ser complicado. Na Flipai, comparamos todas as propostas até encontrar a melhor para si, sem burocracia nem custos.
Como dissemos acima, neste momento os bancos estão a competir entre si com spreads de crédito habitação abaixo do 1%. O spread base (sem vendas facultativas) está abaixo dos 2%, enquanto os spreads contratados andam na ordem dos 0.75%, 0.8% e 0.9%.
Se tem um spread acima de 1.5%, esta é uma boa altura para transferir o seu crédito e baixar a prestação da casa. Caso precise de ajuda a renegociar o seu crédito ou a fazer a transferência do crédito habitação, a nossa equipa também está disponível para ajudar a encontrar o melhor spread.
Porém, o spread não é tudo. Embora alguns bancos ofereçam spreads muito tentadores, vêm sempre com vendas facultativas associadas. Por exemplo:
A questão é que todos estes produtos têm os seus próprios custos: o cartão de débito tem uma anuidade, a conta tem despesas de manutenção, o cartão de crédito tem juros, os seguros têm prémios, e por aí em diante. Portanto, ao comparar diversas propostas, não se pode focar só no spread.
Para perceber qual é o banco com a melhor proposta para o seu caso, analise a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), que é apresentada em percentagem, e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que é apresentado como o valor total. Vejamos alguns exemplos!
A título de exemplo, usámos o simulador do Banco A para calcular o spread, a TAEG e o MTIC de um empréstimo de 100.000€ com pagamento a 30 anos. De notar que as vendas facultativas que o banco propõe são apenas 3: a domiciliação do ordenado, o seguro de vida e o seguro multirriscos.
À taxa variável (o simulador do Banco A de crédito habitação usa a taxa da Euribor a 3 meses com um valor 3.780%, embora já tenha atingido valores mais altos), o cliente paga 214.783,90€ ao banco sem vendas associadas. O spread é 1.5%, a TAN é 5.280% e a TAEG é 6.2%.
Com vendas facultativas, o MTIC baixa para 201.600,70€, o que é uma poupança de 13.000€. O spread contratado baixa para 0.9%, o que baixa a TAN para 4.680% e a TAEF para 5.6%. E, se tivermos em conta que ambos os seguros são obrigatórios, é claro que o spread contratado compensa.
Depois, fizemos a mesma simulação à taxa fixa. O cliente paga 206.385,10€ sem vendas associadas – a TAN é 4.9% e a TAEG é 5.8%. Com vendas facultativas, a TAN passa para 4.3% e a TAEG para 5.2%. O MTIC é 193.475,50€, o que resulta numa poupança semelhante (12.910,60€) à que tínhamos com a taxa variável.
Agora, façamos a simulação com o Banco B, que oferece um spread mais baixo. As condições são as mesmas: 100.000€ a pagar num prazo de 30 anos.
O Banco B oferece um spread de 0.75% em empréstimos com taxa variável, desde que o cliente tenha vários produtos do banco. Entre esses produtos estão o seguro de vida, seguro multirrisco, conta ordenado, seguro de saúde ou seguro automóvel.
Com a taxa variável, mas sem vendas facultativas, a TAEG é de 7%. No final do empréstimo, o cliente paga ao banco 237.814,69€. Com as vendas facultativas, a TAEG baixa para 6.3% e o MTIC passa para 220.127,82 (poupa mais de 17.00€!). No entanto, mesmo com o spread mais baixo, paga mais do que ao Banco A.
Fazendo a simulação com a taxa fixa, a TAEG sem vendas associadas é 6.2% e o MTIC é 219.538,42€. Já com as vendas facultativas, a TAEG passa para 5.5% e o MTIC baixa para 202.509,68€. Sem dúvida, a TAEG mais alta deve-se ao peso das vendas facultativas que o Banco A não exige.
Façamos agora uma última simulação do spread do crédito habitação com o Banco C, que oferece o mesmo spread.
Sem qualquer venda associada, o spread base do Banco C é 1.6%, o que resulta numa TAEG de 6.6% e um MTIC de 223.403,94€ no fim do empréstimo, se fizermos o cálculo com a Euribor a 6 meses.
Se tiver uma conta no Banco no C, poupanças e depósitos, seguro de vida e seguro multirriscos, o spread contratado baixa para 0.9%. A TAEG com vendas facultativas é 5.9% e o MTIC é 207.461,86€. Como com os outros bancos, a poupança com as vendas associadas é clara.
Agora, com a taxa fixa, a proposta do Banco C é mais competitiva, mesmo sem ter o spread mais baixo. Sem vendas associadas, o MTIC é 202.039,02€. Com as vendas associadas (recordamos: conta, seguro e depósitos) baixa para 186.901,61€, que é o valor mais baixo que vimos com os três bancos.
Como vimos, o spread é sempre mais baixo se subscrever a outros produtos do banco. No entanto, como esses produtos têm custos, não olhe apenas para o valor do spread do crédito habitação. Assim sendo, quando estiver a comparar diferentes propostas, olhe sempre para a TAEG e para o MTIC.
A melhor proposta para o seu caso depende dos produtos extra que fazem sentido para si, dos seus rendimentos mensais, do prazo em que quer pagar o empréstimo, na sua vontade de arriscar numa taxa variável, e até nos seus planos para o futuro (vender a casa, trocar para uma maior, etc).
Se vai comprar casa e precisa de fazer um crédito habitação, ou se quer transferir o seu crédito para baixar o spread, fale connosco. Somos intermediários de crédito, temos uma relação muito próxima com as instituições de crédito, e vamos encontrar a proposta com a prestação mensal mais baixa para o seu caso.
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