Se está a pensar comprar casa, talvez não saiba como fazer o cálculo da prestação do crédito habitação. Se já fez um empréstimo, pode ter dúvidas sobre o cálculo do crédito habitação com a nova Euribor. Seja qual for o caso, o importante é saber que a prestação do crédito habitação depende fundamentalmente de dois fatores: a Euribor e o spread.
Neste artigo, explicamos o que é a taxa Euribor e como funciona, o que é o spread contratado, e o que significam as siglas TAN e TAEG. Para conseguir calcular a prestação do crédito habitação, e reduzir a prestação mensal do empréstimo, tem de saber jogar com estas variáveis.
Experimente a nossa calculadora de prestação de crédito habitação para fazer diferentes simulações e calcular prestação mensal com spread e Euribor atualizada.
Mesmo que nunca tenha feito um crédito habitação, de certeza que já ouviu falar na taxa Euribor. Recentemente, a subida das taxas Euribor provocou um aumento das prestações mensais do crédito habitação, o que levou o governo a lançar uma série de medidas extraordinárias de apoio às famílias.
Simplificando, a Euribor não é mais do que a média dos juros praticados pelos 52 maiores bancos Europeus. Como esta média vai oscilando, os empréstimos indexados à taxa Euribor têm uma taxa de juro variável. Em Portugal, 90% dos créditos habitação contraídos entre 2011 e 2022 estão associados a esta taxa.
A Euribor é calculada todos os dias e anunciada às 10 da manhã (hora Portuguesa). No entanto, em termos de crédito habitação, a Euribor tem três “maturidades”: a 3 meses, a 6 meses e a 12 meses. Para cada caso, o cálculo da prestação do crédito habitação é feito trimestralmente, semestralmente e anualmente, respetivamente.
Se o seu crédito é variável, tem de saber em que mês atualiza. Depois, tem de fazer o cálculo do crédito habitação com a nova Euribor. Por exemplo, se o seu crédito atualiza em setembro, tem de fazer o cálculo da nova prestação com o valor da Euribor de agosto. Para lhe facilitar as contas, pode usar a calculadora de prestação do crédito habitação.
Geralmente, quando se fala em empréstimos, Euribor e taxas de juro, há outra palavra que se repete: spread. E o que é o spread? O spread é um componente da taxa de juro que diz respeito ao banco. O spread é definido pelo banco, contrato a contrato, sempre que concede um empréstimo.
Como é uma componente que depende do banco, é negociável. Por norma, os bancos oferecem um spread mais baixo a clientes com um historial de crédito, que fazem a domiciliação de salário, e/ou que subscrevem a outros produtos do banco, como cartões de débito e crédito, débitos diretos, seguros de vida, seguros multirrisco ou PPRs.
Se estiver a comparar diversas propostas para crédito habitação, vai reparar que há sempre um spread base e um spread contratado. O spread base é a taxa de juro proposta pelo banco, tendo em conta o seu perfil de crédito. O spread contratado é uma taxa reduzida, de que pode beneficiar se subscrever a determinados produtos ou serviços financeiros.
Atenção, porque a adesão a esses produtos extra é facultativa. Embora seja obrigatório ter um seguro de vida e seguro multirrisco quando faz um crédito habitação, não tem de ser necessariamente um produto do mesmo banco. Mas, normalmente, o spread contratado permite baixar a prestação em 1-2% ao mês.
Por último, temos as duas siglas que vemos sempre que se fala em empréstimos. Não importa se é um crédito habitação, um crédito automóvel ou a compra de eletrodomésticos a prestações, porque a TAN (Taxa Anual Nominal) e a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) estão sempre lá.
No caso dos créditos habitação, a TAN é a soma da Euribor e do spread. Mas, na verdade, o cliente tem muitas mais despesas: comissões bancárias para abrir ou transferir o crédito, impostos, seguros obrigatórios (seguro multirriscos para a habitação e seguro de vida), comissões de manutenção de conta (para usufruir o spread contratado), e por aí em diante.
Obviamente, o conjunto destas despesas é superior à TAN. Então, como já deve estar a adivinhar, a soma dos encargos para o consumidor é TAEG, que é apresentada como uma percentagem do montante total. Atualmente, para empréstimos à taxa variável a TAEG varia entre os 4.40% e os 4.97%, enquanto à taxa fixa varia entre 4.8% e 5.4%.
Quando estiver a comparar propostas de diferentes bancos para fazer um crédito habitação, ou se estiver a pensar em transferir o seu crédito habitação para outro banco, é a TAEG que deve usar como ponto de comparação. Ainda assim, recomendamos que confirme sempre os produtos associados ao spread contratado.
Então, podemos concluir que a sua prestação mensal depende da taxa Euribor e o spread contratado. Como o spread só se altera se desistir dos produtos contratados (e mesmo assim o spread base atua sempre como teto máximo), é uma taxa fixa. A taxa variável depende da Euribor, que pode ter maturidade de 3, 6 e 12 meses.
Para fazer o cálculo da prestação mensal com spread e Euribor, pode usar a calculadora de prestação de crédito habitação. Precisa de inserir o montante que ainda tem em dívida, o prazo de pagamento (em meses), o spread contratado, a última vez que atualizou a Euribor e se tem Euribor a 3, 6 ou 12 meses.
O simulador que faz o cálculo da prestação do crédito habitação usa os valores atuais da Euribor para chegar ao resultado. Também pode usar a calculadora da prestação de crédito habitação para perceber o que acontece se quiser desistir dos produtos contratados e voltar ao spread base.
Com a Euribor em alta, a prestação do crédito habitação também vai subir. Portanto, é uma boa altura para renegociar as condições do seu crédito habitação com o seu banco. Para competir entre si, os bancos estão a baixar o spread e muitos oferecem taxas variáveis muito atrativas em caso de transferência de crédito.
Mas, como vimos aqui, não basta olhar para o spread de forma isolada. Se a Euribor continuar a aumentar, pode ser benéfico (e, certamente, menos stressante para si) passar de uma taxa variável para a taxa fixa. Neste caso, o banco não pode cobrar comissões para alterar as condições do contrato nem condicionar a nova proposta a mais produtos.
Portanto, neste momento de mudança, vale a pena ponderar todas as opções para encontrar a que lhe oferece mais segurança.
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