Se vai vender uma casa, provavelmente já se informou sobre a comissão da imobiliária, os custos de emitir um certificado energético e outros encargos obrigatórios para o vendedor. Mas já fez o cálculo das mais-valias? Sabe quanto vai pagar ao Fisco depois de vender a casa?
Com a passagem do tempo, as casas tendem a valorizar. Isto é, uma casa que custou 150.000€ há uns anos pode ser vendida por 200.000€ ou mais hoje em dia. Como vende por um preço mais elevado do que comprou, isso gera um “lucro”. Esse lucro são as “mais-valias”.
Para calcular as mais-valias, precisa de calcular a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda. Além disso, o cálculo das mais-valias também tem em consideração a inflação através do coeficiente de desvalorização da moeda e as despesas com o imóvel.
Pode descontar todas despesas de valorização do imóvel e todos os encargos que teve nos últimos 12 anos, incluindo gastos com obras de manutenção, melhoria ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão do certificado energético, IMT, imposto de selo e escrituras.
Por exemplo, imagine que comprou um imóvel por 150.000€ em 2015 e que agora o vendeu por 200.000€. Quando comprou o imóvel para habitação própria e permanente, pagou 2.775,50€ em IMT e imposto de selo. Além disso, fez obras no valor de 10.000€.
Para calcular as mais valias da venda desta casa, temos de calcular o valor de venda (200.000€) – o valor de aquisição * o coeficiente de desvalorização da moeda para 2015 (150.000€ * 1,04) – encargos e despesas com a valorização da casa (12.775,50€). O total dá 31.224,50€ de mais valias.
No entanto, apenas 50% deste valor, 12.612,25€, é que está sujeito a IRS.
Só há uma exceção à regra dos 50%. Se o imóvel beneficiou de apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, a reconstrução ou a realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário e que sejam vendidos antes de decorridos dez anos, as mais valias são tributadas a 100%.
Há três situações em que está isento do pagamento de mais-valias:
No entanto, há uma coisa que é muito importante realçar. A isenção das mais-valias só é válida se vender a sua habitação própria e permanente. Se vender uma segunda habitação (como uma casa de férias), terá sempre de pagar alguma coisa ao Fisco. Nesse caso, para se planear melhor, faça o cálculo de mais-valias.
Use um simulador para fazer o cálculo das mais-valias para segunda habitação. Indique o valor de aquisição, o ano e o mês de aquisição , o valor da venda, o ano e o mês da venda, assim como as despesas e encargos que teve com o imóvel nos últimos 12 anos, desde que tenha fatura.
Já vimos como se calculam as mais-valias. Também já dissemos que apenas 50% desse valor está sujeito a IRS. Mas, para saber (ou prever) quanto vai pagar no IRS, deve falar com um contabilista. O valor final depende de vários fatores, por isso deve guardar parte do dinheiro até submeter a declaração.
Por norma, as mais-valias são englobadas no IRS. Portanto, o valor final a pagar depende do escalão em que se enquadra no IRS. Então, o que vai pagar de mais-valias no IRS varia entre 14.5% e 53%, conforme os rendimentos do agregado familiar e as despesas dedutíveis em sede de IRS.
Outra coisa que também deve ter em atenção é que tem sempre de declarar a venda do imóvel no anexo G do IRS, mesmo que esteja isento de pagar mais-valias. No caso de pretender a isenção das mais-valias porque comprou outra casa para habitação permanente, também tem de declarar a compra.
Ao comprar e vender casa há sempre despesas inesperadas. Ao comprar casa, deve ter sempre em atenção os custos que vai ter com o IMT, o imposto de selo e a escritura. Se fizer um crédito habitação para comprar casa, também tem de pagar várias comissões para abrir o crédito no branco.
Ao vender casa, tenha em consideração o preço da certidão predial permanente, a emissão do certificado energético e, claro, comissão da agência imobiliária. Se ainda está a pagar um crédito habitação, também tem de pagar o cancelamento da hipoteca e o distrate.
Finalmente, depois da venda, tem de pagar o imposto sobre mais-valias imobiliárias. Para saber exatamente quanto vai pagar, a melhor pessoa para o ajudar é mesmo um contabilista. Mas o mais importante é, sem dúvida, ter em consideração todas estas despesas para decidir o preço de venda.
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